پیام سپاهان - خراسان / «کلید امنیت در معاملات ملکی» عنوان یادداشت روز در روزنامه خراسان به قلم سید عبدا... ارجائی است که میتوانید آن را در ادامه بخوانید:
بازار مسکن در سالهای اخیر با نوسانهای شدید قیمتی، کاهش قدرت خرید و افزایش ریسک معاملات مواجه بوده است. در چنین شرایطی، یکی از عناصر مهم برای پویایی بازار «اعتماد» است. بدون اعتماد، سرمایههای خرد وارد پروژههای ساختمانی نمیشود و خریداران نسبت به پیشخرید واحدهای مسکونی مردد میمانند. یکی از ابزارهای کارآمد برای تقویت اعتماد در معاملات ملکی، استفاده از «حساب امانی» یا Escrow است؛ سازوکاری که میتواند تعادل منافع میان خریدار و فروشنده را برقرار کند.
تعریف حساب امانی
حساب امانی حسابی است که نزد یک شخص یا نهاد ثالثِ مورد اعتماد ـ معمولاً بانک یا مؤسسه مالی معتبر ـ افتتاح میشود. در این ساختار، خریدار مبلغ معامله یا اقساط را به این حساب واریز میکند، اما فروشنده یا سازنده تنها در صورت تحقق شروط مشخصشده در قرارداد، امکان برداشت وجه را خواهد داشت. به بیان ساده، پول تا زمان انجام تعهدات، در وضعیت «امانت» باقی میماند. این سازوکار باعث میشود هیچیک از طرفین، پیش از اجرای تعهدات خود، به امتیاز نهایی دسترسی نداشته باشد.
کاربرد در معاملات خرید و فروش ملک
بازار ![]()
در معاملات قطعی ملک، معمولاً فاصله زمانی میان پرداخت وجه و انتقال رسمی سند وجود دارد. همین فاصله، منشأ بسیاری از اختلافات است. خریدار نگران است که پس از پرداخت ثمن، فروشنده از انتقال سند خودداری کند یا ملک دارای بدهی پنهان باشد. از سوی دیگر، فروشنده بیم دارد سند را منتقل کند اما وجه کامل را دریافت نکند. حساب امانی با تعریف دقیق شروط آزادسازی وجه ـ مانند ارائه گواهی عدم بدهی، استعلامهای ثبتی و ثبت انتقال رسمی در دفترخانه ـ این نگرانیها را کاهش میدهد. در نتیجه، معامله در فضایی شفافتر و کمریسکتر انجام میشود.
نقش حساب امانی در پیشفروش ساختمان
پیشفروش ساختمان به دلیل فاصله زمانی طولانی میان پرداخت و تحویل، بیش از سایر معاملات نیازمند سازوکار تضمینی است. در سالهای گذشته، برخی پروژههای نیمهتمام یا متوقفشده، خسارتهای جدی به خریداران وارد کردهاند. استفاده از حساب امانی در پیشفروش میتواند پرداختها را به پیشرفت واقعی پروژه گره بزند. برای نمونه، میتوان توافق کرد درصدی از مبلغ پس از تکمیل فونداسیون، بخشی پس از اجرای اسکلت و بخش نهایی هنگام اخذ پایانکار آزاد شود. این شیوه، از مصرف منابع در امور خارج از پروژه جلوگیری کرده و انضباط مالی ایجاد میکند.
کارکرد در پروژههای انبوهسازی
در پروژههای بزرگ مسکن که با مشارکت تعاونیها یا سرمایهگذاران متعدد اجرا میشود، گردش مالی قابل توجه است و شفافیت اهمیت دوچندان دارد. حساب امانی میتواند بهعنوان ابزار نظارت مالی عمل کند و برداشتها را منوط به تأیید پیشرفت فنی یا گزارش حسابرس کند. این سازوکار ضمن کاهش احتمال سوءمدیریت، اعتماد اعضا و سرمایهگذاران را افزایش میدهد. در نتیجه، پروژهها با ثبات بیشتری پیش میروند و احتمال بروز اختلافات حقوقی کاهش مییابد.
مزایا و آثار اقتصادی
استفاده فراگیر از حسابهای امانی میتواند آثار مثبتی بر بازار مسکن داشته باشد. نخست، کاهش دعاوی قضایی و هزینههای دادرسی است. دوم، افزایش شفافیت مالی و انضباط در پروژههای ساختمانی است. سوم، جذب سرمایههای خرد به سمت تولید مسکن است؛ زیرا سرمایهگذاران زمانی مشارکت میکنند که از امنیت سرمایه خود اطمینان داشته باشند. در نهایت، این ابزار میتواند به کاهش ریسک سیستماتیک بازار مسکن کمک و ثبات بیشتری ایجاد کند.
چالشهای اجرایی
با وجود مزایا، اجرای گسترده حساب امانی نیازمند زیرساخت حقوقی و بانکی مناسب است. تعیین دقیق شرایط قرارداد، نحوه نظارت بر پیشرفت پروژه و کارمزد خدمات بانکی از جمله موضوعاتی است که باید شفاف شود. همچنین فرهنگسازی میان فعالان بازار، مشاوران املاک و سازندگان ضروری است تا این ابزار بهدرستی به کار گرفته شود. بدون آموزش و نظارت مؤثر، حساب امانی ممکن است کارکرد مطلوب خود را از دست بدهد.
خلاصه آن که بازار مسکن برای خروج از چرخه بیاعتمادی و اختلافات حقوقی، نیازمند ابزارهای نوین و شفاف است. حساب امانی میتواند بهعنوان حلقه واسط میان تعهد و اجرا، امنیت معاملات را افزایش دهد و از سرمایههای مردم صیانت کند. گسترش استفاده از این سازوکار، بهویژه در پیشفروشها و پروژههای انبوهسازی، نهتنها ریسک معاملات را کاهش میدهد، بلکه زمینهساز رونق پایدار در بخش مسکن خواهد بود. اکنون زمان آن رسیده است که سیاستگذاران، شبکه بانکی و فعالان بازار، این ابزار را بهصورت نظاممند و فراگیر در ساختار معاملات ملکی نهادینه کنند.