بزرگنمايي:

پیام سپاهان - هم میهن / بنیامین نجفی | بازار اجاره مسکن این روزها وضعیت آشفته‌ای دارد. دولت و شورای عالی سران سه قوه در حالی مصوبه افزایش سقف 25درصدی را برای اجاره‌بها تعیین کردند که بررسی‌های میدانی و محاسبات آمار و ارقام مربوط به اجاره‌بها نشان از شکست این سیاست دارد. بنا بر آمارهای رسمی وزارت راه و شهرسازی متوسط نرخ اجاره هر مترمربع واحد مسکونی تهران در سال 1395 معادل 23 هزار و 400 تومان بوده است و این در حالی است که این عدد در خردادماه 1401 به 126 هزار و 900 تومان رسیده است. یعنی طی حدود شش سال نرخ اجاره‌بها در تهران 4/5 برابر (معادل 440 درصد) افزایش داشته است. براساس همین داده‌ها، سال گذشته متوسط قیمت اجاره هر متر مربع در پایتخت 84 هزار و 800 تومان بوده است که در مقایسه با عدد خردادماه امسال، قیمت اجاره رشد 50 درصدی را ثبت کرده است. به عنوان نمونه، قیمت اجاره یک واحد آپارتمان 60 متری در تهران (با مبنای نرخ متوسط 126900 تومان) 7 میلیون و 620 هزار تومان است که رهن کامل آن رقمی حدود 290 میلیون تومان می‌شود. این در حالی است که قیمت اجاره همین آپارتمان سال گذشته حدود 5 میلیون تومان بوده است؛ یعنی بیش از 50 درصد افزایش. بنابراین بر اساس داده‌های وزارت راه و شهرسازی قیمت اجاره‌بها از سال گذشته تا آخر خرداد امسال بیش از 50 درصد گران شده است. البته بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که بعد از خرداد و طی حدود دو ماه گذشته این روند افزایشی بوده است. تغییر و تحولات دو ماه اخیر و روند افزایشی تورم در این مدت و البته مشاهدات و بررسی از بنگاه‌های املاک، حکایت از افزایش 60 درصدی اجاره‌بها نسبت به سال قبل دارد. از این رو مشخص نیست که مبنای اعلام سقف 25درصدی اجاره‌بها در تهران دقیقا چه بوده است. چراکه هم نرخ تورم اعلامی از سوی مرکز آمار و هم درصد افزایش نرخ تورم اجاره‌بها از سال گذشته تا امسال فاصله معناداری با سقف تعیین‌شده اجاره دارد و عملا بازار اجاره مسکن 35 واحددرصد از دستور رئیسی انحراف داشته است.
نمای دوست‌نداشتنی از تهران
بررسی‌ها نشان می‌دهد که قیمت اجاره یک واحد آپارتمان 60 متری واقع در منطقه 11 تهران در خیابان جمهوری 7 میلیون تومان و 200 میلیون تومان ودیعه است. در محدوده جنوبی تهران و منطقه 18 در محدوده یافت‌آباد قیمت اجاره یک واحد آپارتمان 60 متری یک میلیون و500 هزار تومان با ودیعه 130 میلیون تومانی است. در منطقه 2 و در محدوده بلوار مرزداران قیمت اجاره یک آپارتمان 70 متری، 9 میلیون تومان با ودیعه 260 میلیون تومانی است. در محدوده شمالی تهران در منطقه زعفرانیه قیمت اجاره یک واحد آپارتمان 85 متری، 85 میلیون تومان و ودیعه آن هم یک میلیارد تومان است. در شهرک اندیشه واقع در جنوب غربی تهران قیمت اجاره یک واحد آپارتمان 60 متری، 3 میلیون تومان و ودیعه 300 میلیون تومان است. در محدوده جشنواره در شرق تهران قیمت ودیعه یک آپارتمان 60 متری 50 میلیون تومان و اجاره ماهیانه 4 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. سیاست دستوری دولت در حوزه اجاره‌بها اگرچه با ظاهر حمایت از مستاجرین در دستور کار قرار گرفت، اما اتفاقا اثر معکوسی بر وضعیت این قشر وسیع جامعه داشت. مالکین در شرایط فعلی دیگر تمایلی به تمدید قرارداد با مستاجران قبلی‌شان نداشتند و مستاجران هم نسبت به تخلیه منزل مقاومت می‌کردند و به همین دلیل حجم دعاوی و شکایت‌ها در حوزه مسکن در سال جاری و سال قبل افزایش یافت. منتقدان سیاست دستوری دولت در حوزه مسکن بر این باورند که این دستور ناقض ارزش واقعی ملک و همین‌طور حق مالکیت خصوصی افراد است و اگر سیاست‌گذار در رابطه طبیعی مالک و مستاجر دخالت نمی‌کرد، طرفین مانند سال‌های قبل، راحت‌تر به تفاهم می‌رسیدند، اما امروز با این برنامه به ظاهر حمایتی، معادله موجر و مستاجر به نامعادله‌ای تبدیل شده است که هر دو طرف در آن بازنده هستند. به جای سیاست دستوری، انتظار می‌رفت که دولت پروژه نهضت ملی مسکن و ساخت یک میلیون مسکن در سال را با سرعت پیش ببرد که این پروژه هم تا به امروز عملا توفیق چندانی به دست نیاورده و بسیار کُند پیش رفته است. از این رو هم مالک و هم مستاجر در برزخی قرار گرفته‌اند که با سیاست‌‌های دستوری دولت راه برون‌رفتی از آن پیدا نمی‌کنند.
در این خصوص بیت‌الله ستاریان،کارشناس مسکن در گفت‌وگو با «هم‌میهن» می‌گوید: «بارها گفته شده است که دخالت در معامله دو شخص از طریق دولت همیشه فسادانگیز است و امکان ندارد که بتوان آن را کنترل کرد. بیش از 20 میلیون واحد مسکونی و بیش از 7 میلیون مستاجر وجود دارد. چگونه و با چه مکانیزمی می‌توان این 7 میلیون قرارداد را کنترل کرد. آیا می‌خواهیم برای این کار پلیس تعیین کنیم؟ نتیجه این است که اکثر صاحب‌خانه‌ها به مستاجران‌شان گفته‌اند که تخلیه کنید و می‌گویند می‌خواهیم به شخص جدید اجاره دهیم. موضوع دوم این است که وقتی یک اجاره‌ای را تحمیل می‌کنیم، صاحب‌خانه به این سمت کشیده می‌شود که مستاجر را به دلایل و بهانه‌های مختلف بیرون ‌کند، یا اینکه توافق‌های نانوشته‌ای (قراردادهای زیرزمینی) بین موجرین و مستاجرین شکل می‌گیرد که منجر به دعاوی مختلف می‌شود. تصور کنید که از این 7 میلیون برای چند ده هزار مورد آن چنین اتفاقی بیفتد. اما روایت‌های مستاجران از این وضعیت نابسامان نشان می‌دهد که بسیاری از آن‌ها طی دو سال اخیر به لحاظ جغرافیایی طبقه‌شان تغییر کرده است، به طوری که مجبور شده‌اند به مناطق پایین و حتی حومه و حاشیه‌های شهر کوچ اجباری کنند. هجوم مردم به حومه تهران و رفتن به مناطقی مثل شهریار، پرند، پردیس و اطراف کرج باعث شده است که تقاضا در این مناطق هم طی یک دوره زمانی کوتاه رشد کند و حتی قیمت‌های اجاره‌ در حومه بالا برود، به طوری که حتی برخی قادر به پرداخت اجاره در آنجا هم نباشند. ادامه این روند چیزی است که می‌‌تواند در آینده نزدیک منجر به ظهور پدیده‌هایی مثل زندگی‌های اشتراکی، نوبتی یا موقتی شود.»
روایت‌ مشاوران املاک از قراردادهای زیرزمینی
محمد جعفری که در یکی از مشاوران املاک واقع در محدوده خیابان جمهوری مشغول است درباره اثر سیاست دستوری دولت در حوزه اجاره‌بها می‌گوید:«تقریبا 95 درصد از قراردادها مبنای 25 درصدی را رعایت نمی‌کنند. اگر کسی خیلی منصف باشد تا سقف 50 درصد اجاره را افزایش می‌دهد. مواردی هم داشتیم که تا سه برابر 25 درصد اضافه کرده‌اند، اما در کل رعایت نمی‌شود، چون این عدد نسبت به تورم، اصلا منطقی نیست. کسی هم برود شکایت کند دستش به هیچ جا بند نیست.»
قورچیان، از مشاوران املاک در محدوده مجیدیه و رسالت در همین باره می‌گوید:«خیلی به صورت محدود این 25 درصد را رعایت می‌کنند. کسانی که انصاف زیادی داشتند حاضر شدند رعایت کنند. نهایتا قراردادهایی که بر این مبنا امضا شده حداکثر 5 درصد بوده است. معمولا به خاطر اینکه مستاجر و مالک خودشان با هم به توافق می‌رسند و احتمالا همدیگر را قبول دارند و چون هزینه‌ها بالاست و برای اینکه هزینه املاکی ندهند بین خودشان امضا می‌کنند.»
ناصری یکی دیگر از مشاوران املاک در حوالی میدان انقلاب نیز می‌گوید: «این سقف 25 درصدی که از سوی دولت تعیین شد خیلی به ما املاکی‌ها ضرر زد. چون دیگر پیش ما نیامدند و خودشان پشت قرارداد نوشتند و قراردادهای غیررسمی‌ زیاد شد. کسانی هم که پیش ما می‌آمدند، مالک 25 درصد را قبول نمی‌کرد. البته تقریبا برای تمدید قرارداد امسال کسی پیش ما نیامد. آن‌هایی که بین خودشان قرارداد بستند و مالک هم 25 درصد را رعایت کرد، به نفع مستاجران شده است. چون برای اینکه کار به شکایت و شکایت‌کشی نرسد مالک هم قبول می‌کرده است.»
یک مشاور املاک دیگر در محدوده پونک که نخواست نامش آورده شود در همین رابطه عنوان کرد: «به طور کلی این افزایش 25درصدی که دولت درباره‌اش تصمیم گرفته، باعث شده که مشکلاتی بین مالکین و مستاجرین ایجاد شود. نه‌تنها نفعی نداشته بلکه کلی ضرر هم داشته است. برخی مالکان تا 60 درصد و حتی 100 درصد نرخ اجاره را زیاد می‌کنند یا اینکه می‌گویند مستاجر باید تخلیه کند. در واقع این مصوبه هیچ ارزشی در عمل نداشته است. تقریبا کسی این مصوبه را رعایت نمی‌کند.»
داستان کوچ اجباری به حومه پایتخت
رضا ابراهیمی که یک مستاجر است و اخیرا مجبور شده از خانه‌ای که اجاره کرده بوده بلند شود و حدود چهار سال اخیر چندین بار جا‌به‌جایی را تجربه کرده، داستان خود را اینگونه روایت می‌کند: «من یک مستاجر هستم، یک موقعی می‌گفتند خوش‌نشینی با مستاجری. من سال 97 تا 99 در محدوده هفت‌تیر با 150 میلیون پول پیش و سه میلیون اجاره، یک خانه مناسب گرفته بودم. سال 99 تا 1400 مجبور شدم از محدوده هفت تیر به محدوده ابوسعید بیایم. 150 تومان را هم دادم و یک میلیون هم اضافه‌تر کرایه دادم. شرایط در سال 1400 به گونه‌ای شد که با توجه به درآمدم و هزینه‌های زندگی و تورم دیگر امکان پرداخت این اجاره را نداشتم. سال 1400 تا الان مجبور شدم بروم شهرک پردیس در شرق تهران. الان 100 میلیون دادم با ماهی دو و نیم میلیون تومان اجاره. واقعا نمی‌دانم سال بعد آیا اصلا می‌توانم در پردیس بمانم یا نه، نمی‌دانم بعد از اینجا کجا باید بروم. مالکین هم مقصر نیستند. مقصر کسانی هستند که این وضعیت نابسامان تورم را به وجود آورده‌اند، تا زمانی که تورم حل نشود، مشکلات حل نمی‌شود. زور این تورم هم از قدیم گفتند که همیشه به ضعیف‌‌ترها می‌رسد و آن‌ها را زودتر نابود می‌کند. حتی می‌گویند طبقات بالا از تورم ضرر که نمی‌کنند حتی سود هم می‌برند. طبقات پول‌دار چون ملک و املاک‌شان گران‌تر می‌شود و بنابراین کل سرمایه‌شان گران‌تر می‌شود. اما ما که در طبقات ضعیف هستیم، هر چه داریم تورم از ما می‌گیرد.»
مالکی که درآمدش تا آخر ماه نمی‌رسد
بهرام عقیلی که مالک یک واحد آپارتمان در محدوده پونک است، مشکلات مالک بودن در روزگار فعلی را اینگونه تعریف می‌کند: «من به عنوان یک مالک فکرش را بکن، یک عمری کمتر خرج کردم، سفر نرفتم و هزار تا مصیبت را تحمل کردم و حالا دلم خوش است که توانستم یک‌موقعی یک خانه بخرم که آن زمان 300 میلیون تومان بوده است و الان نزدیک به 4 میلیارد تومان شده است . برای من فرقی نمی‌کند. من می‌خواهم از اینجا ماهی پنج شش میلیون تومان برای دوران بازنشستگی‌ام درآمدی داشته باشم که کمک‌خرجم باشد. وقتی که خود دولت تورم را 50 درصد اعلام می‌کند، همین دولت مصوبه می‌گذارد که اجاره باید 25 درصد اضافه شود. من در این سن و سال با سه تا بچه و دو تا نوه و کلی رفت و آمد 8-7 میلیون تومان حقوق بازنشستگی دارم و این اجاره صرفا برایم یک کمک‌خرج است. من به عنوان یک درآمد اضافی به این اجاره نگاه نمی‌کنم که حالا چون دولت می‌گوید 25 درصد، من این را رعایت کنم. من با وجود همین درآمدم، لنگ هستم و نمی‌توانم به انتهای ماه برسم. اینکه یک‌طرفه نمی‌شود. مستاجر هم مشکل دارد، مشکل حقوق، بیکاری و درآمد دارد. اما اینکه دولت خودش را خلاص می‌کند و من را جلوی مستاجرم می‌گذارد، باعث می‌شود که آن حرمت و احترامی هم که بین ما بوده از بین برود که این اتفاق ناشایستی است. این درست نیست که دولت، مردم را روبه‌روی هم بگذارد و دنبال کارِ خودش برود، انگار که هیچ نقشی در اینکه روابط و اجاره‌ها به اینجا رسیده، ندارد و بعد همه را به انجام کار اخلاقی دعوت می‌کند.»